RBSSKALS Serviss dīvainā izpratne par juridiskām saistībām

 Mūsu dzīvoklis nav izmantojams kopš 2013. gada maijā, jo applūst lietus laikā. Pēdējā būtiskā nokrišņu caurplūde notika 22. septembrī. Bet RBSSKALS Serviss uzcītīgi piesūta rēķinus par „sniegtajiem komunālajiem pakalpojumiem”, kuri nemaz nav komunālie pakalpojumi. Savukārt mēs uzcītīgi maksājam ar likumu noteiktos obligātos maksājumus. Acīmredzot, kompetentais apsaimniekotājs nezina par savu ar likumu noteikto atbildību avārijas situācijās un ir aizmirsis, ka nav atbildējis uz  mūsu priekšlikumiem par ēkas Tīnužu šosejā 1 pārvaldīšanu kopš šā gada jūlija. Katram tā var gadīties, tāpēc nosūtām atgādinājumu:

"1.      Esam apmaksājuši visus ar likumu noteiktos obligātos maksājumus par savu dzīvokli Tīnūžu šosejā 1-13.
2.      Jebkādiem citiem maksājumiem („par sniegtajiem komunālajiem pakalpojumiem”) nav pamata:
a.      Daļu no norādītās summas veido „apsaimniekošana”. Atgādinu, ka neesam parakstījuši nekādus līgumus ar RBSSKALS Serviss, jo nav saņemtas atbildes uz mūsu jautājumiem, ierosinājumiem un pretenzijām par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumu, kas tika nosūti RBSSKALS Serviss ierakstītā vēstulē 2013. gada 4. jūlijā ar papildu e-pasta atgadījumu 2013. gada 2. augustā.
b.      Pārējo rēķinā norādīto summas daļu veido kopīpašumā esošā jumta un terases remontdarbi. Savu viedokli par šiem remontdarbiem esam izteikuši kopsapulcē, kas tika fiksēts kopsapulces gaitā un ko parakstījis kopsapulces vadītājs, RBSSKALS Serviss darbinieks Kārlis Matisāns. Visi tur minētie argumenti joprojām ir spēkā.
3.      Kopš šā gada 22. maija mēs savu dzīvokli nevaram izmantot no mums neatkarīgu apstākļu dēļ – tas applūst lietus laikā (fiksētas noplūdes 22. maijā, 11., 24., 25. jūnijā, 20. jūlijā un 14.augustā), un  pastāvīgi tiek bojāts mūsu īpašums. Pēdējā ievērojamā noplūde tika fiksēta fotoattēlos 22. septembrī. Esam rakstiski informējuši RBSSKALS Serviss par pirmo un pēdējo caurplūdi, bet nekādas atbildes neesam saņēmuši. Uzskatu, ka RBSSKALS nepilda ar likumu noteiktos apsaimniekotāja pienākumus ne regulāro inženiertehnisko tīklu apkopju jomā, ne avārijas situācijās, kāda neapšaubāmi ir jumta caurplūde, kas nav novērsta vairāku mēnešu garumā. Tāpēc aicinām RBSSKALS atteikties no nepamatotu maksājumu pieprasīšanas „par sniegtajiem komunālajiem pakalpojumiem”.
4.      Pašreiz gatavojam prasību tiesā pret SIA Latectus, kas ir pārdevis dzīvokli ar slēptajiem efektiem, uzspiež nekvalitatīvu un nepilnvērtīgu jumta un terases remontu un nav piedāvājis  kompensēt caurplūžu radītos bojājumus dzīvokļa iekštelpās. Cita starpā pieprasīsim arī atmaksāt izdevumus par laiku, kamēr nevaram izmantot dzīvokli tā paredzētajam mērķim. Šādu prasību var vērst arī pret RBSSKALS Serviss, jo faktiskā situācija liecina, ka nav pildīti apsaimniekotāja ar likumu noteiktie pienākumi.
5.      Ja uzskatāt, ka RBSSKALS Serviss ir izpildījis visus likumā noteiktos pārvaldītāja pienākumus, lai dzīvokli varētu izmantot, lūdzu, sniedziet tam pamatojumu nedēļas laikā.  Tad lemsim par to iespējamo iekļaušanu prasībā pret dzīvokļa pārdevēju SIA Latectus.
6.      Arī jautājumu par kopīpašumā esošā jumta un terases slēpto defektu novēršanu un prettiesiskas remontdarbu samaksas pieprasīšanu plānojam nodot izskatīšanai tiesā. Par RBSSKALS Serviss lomu nelikumīgi pieprasītu maksājumu administrēšanā vēl konsultēsimies ar juristu. Iespējams, ka ar prasību var nākties vērsties pret RBSSKALS Serviss kā faktisko samaksas pieprasītāju."

 Kas to būtu domājis - šoreiz atbilde pienāk pāris dienās!  Tā gan nav verbāla, bet rēķins ar aprēķinātiem soda procentiem. Laikam doma tāda – strādāt neprotam, toties procentiņus par neizdarītiem darbiem varam sarēķināt. Pirmā daļa it kā saprotama un daudzkārt pieredzēta, bet otrā daļa tāda mīklaina un īpatnēja. Kā var aprēķināt soda procentus, piemērojot neapspriesta un nenoslēgta līguma nosacījumus?

Kā no ruberoīda jumta aug plastmasas sēnes jeb kā amatieri cenšas slēpt būvnormatīvu pārkāpumus

Mutiski konsultējoties ar sertificētu būvniecības ekspertu, noskaidrojam, ka jumta siltumizolācijas konstrukcija neatbilst Latvijas būvnormatīvam LBN 002-01 „Ēku norobežojošo konstrukciju siltumtehnika”. Jumta ārējā virsma un dzīvokļa griestu temperatūra atšķiras un siltumizolācijas slānī pastāvīgi veidojas kondensāts. Kondensātam nav iespēju izplūst,  jo siltumizolācijas slānis netiek ventilēts.  Kondensāta tvaiku izlaušanās caur jumta hidroizolācijas slāni un flīžu segumu ir izraisījusi jumta un terases bojājumus, kas savukārt rada nokrišņu caurplūdes.

Jumta remonta projekts un tāme ir īsta nekompetences paraugstunda Latectus, BPT un Ductus izpildījumā. Vienkārši runājot, vārošam ūdens katlam tiek uzlīmēts vāks, cerot, ka tvaiki kaut kādā veidā kaut kur pazudīs un vāks turēsies, kā uzlīmēts. Bet elementārā fizika saka, ka nekas nekur nepazūd. Kondensāts turpinās veidoties un tvaiku veidā centīsies izlauzties uz augšu. Katla vāks, tas ir,  uzkausētais ruberoīda  slānis, tiks noplēsts vai saplēsts. Tā kā ruberoīds ir uzkausēts nekvalitatīvi uz neizlīdzinātas virsmas, sākumā nepiekausētājās vietās, visticamāk,  veidosies gaisa burbuļi.  Un tad atkal sāksies viss no gala – nokrišņu caurplūdes, bojāti griesti, remonta izdevumi etc.

Bet kāpēc tās sēnes (aeratori) ir parādījušās tik kuplā skaitā? Varbūt tās kaut kā glābj nenovēršamo? Uz mūsu terases 38 m2  tagad ir izauguši veseli 7 aeratori. Remontdarbu tāmē uz 98 m2 bija paredzēts tikai 1 aerators.  Katra aeratora izmaksas ar darbu ir kādi 15 Ls. Ņemot vērā, kā Latectus cieti turas pie katra santīma un uz mūsu nelielās terasītes vien ir papildus iztērēti kādi 100 Ls, tad ar dāsnumu šim sēņu skaitam nav nekāda sakara. Laikam  „profesionāļi” būs apjautuši, ka fiziku nevarēs piemānīt, bet vēl tomēr cer aizmālēt kādam acis. Tomēr viņu cerības ir veltas. Daži caurumi ar aeratoriem nevar aizstāt ventilācijas sistēmu, kurā vesels ventilācijas eju tīkls gādā par kondensāta izvadīšanu caur vienu normatīvos paredzētu aeratoru uz katriem 70-100 m2.  Turklāt, piebakstot jumtu ar nevajadzīgiem aeratoriem, tiek pavisam sabojāta ideja par terasi – esam ieguvuši NEIZMANTOJAMU jumtu ar šķēršļu joslām. Neko tādu mēs neiegādājāmies.

WTF! - vai kā no ruberoīda sāk augt plastmasas sēnes

Šis ir īss kopsavilkums par to, kā terase tika pārvērsta par ruberoīdu jumta, no kura aug plastmasas sēnes. 

June 14 2013  I had a terrace. It was in  need of repairs but usable.

August 1 2013

Went to our flat and discovered all the tiles of our terrace were dismantled without our permission.

  

Dismantling of the tiles of terrace was done by DUCTUS who were instructed by BPT who was instructed by Latectus.  It should be noted that the terrace of our flat is OUR terrace and officially private property.  We wrote to both BPT and Latectus asking for the actual roof and terrace repair plans.   No plans came.  Yes, I was stunned that people would go on my private property to remove it without my permission. In Latvian law it is permissible to do this in the case of an emergency. They (Latectus and BPT) have known about the leaking roof and had plans to repair it even before we bought the flat.  So I do not think that the leaks at that time could be considered an emergency where permission could not be gained - not to mention they had all my contact info as well as a post box at the apartment.

August 2013 

 

Roof repairs continue. We have requested again for the technical plans. None were sent.  Yes, they got our emails and understood our phone conversions. 

In the meanwhile one of the leading Latvian building experts comes and has a looks at the repair job and verbally says the job is below standard and we would have leaks within a year, and from what little info we got from previous bids about the roof structure it appears to be violating  the building codes dealing with insulation and condensation. 

A letter was sent to us via the Latectus lawyer to set up a meeting to return the money we paid of the flat. We were waiting for a meeting to discuss with Latectus about what the possibilities were. We had in no way agreed to return the flat for the selling price. They did not even think to offer the taxes and registration fees that we incurred after buying a flat where the faults were known but actively hidden from the buyer. 

September 8 2013

Got an email from BPT rep that the roof repairs were almost finished, and they wish to attach an electrical cable to our flat’s electricity. This cable will heat the drains in winter to stop them from freezing. WTF! I am to personally heat part of the apartment drainage system.  By word of mouth, another terrace owner said that the electrician told him it would be like only burning a 100 Watt bulb 24-7 for at least 6 months a year. So at the present cost of electricity, and there being 2 drains on the apartment’s house roof section under where my terrace once was, would cost me an additional 14 ls
 (28 usd) in electricity a month out of my pocket. I think NOT!

This is a shot of the apartment’s house roof (the black) which will be under our terrace. The building there is the furnace room for the apartment house. There is electricity there. Why the bleep don’t they connect the drainage heating there??? The portion of terrace partially removed with the rolls on it is a common apartment house terrace, where will the drainage heating for that come from?

Also note there seems to be some sort of electrical outlet by the chimneys. 

Discussion about the possibility of a flat exchange with the Latecus lawyer start. After a couple of weeks we are offered to choose one of thirteen 2 room flats without a terrace to exchange for our 2 room flat with a 38m² terrace. It is to be a straight exchange of apples for oranges, no compensation is discussed about us exchanging to a flat of lower value, and Latectus does not think that a 60m²  2 room flat with a 38m² terrace is exchangeable with a 3 room 63.8m² flat with no terrace or balcony.    No deal there :(

September 23 2013

Without any confirmation of roof plans or that the roof is finished, the autumn rains starts. And guess what - there is a leak! It was rather bad and damaged another portion of the ceiling. However, repair company’s DUCTUS  response was good - at the moment the leaks seem to have stopped. 

October 5 2013

WTF!!!!! Went to the flat today and saw they have done some more things to the roof which is to be below my terrace.

Walkway from the flat to the terrace.  Please note the sides of the black material are already puffy and soft.

The 38m²  terrace with a total of 7 aerator

How the hell is my terrace going to be put on top of that!!

As am I too much of a coward to go up the fire escape to the terrace above I wonder if the section of the apartment house roof above our flat looks like the one which is to be below my terrace.

a royally peeved Wife 

***Update. Hubby dear went onto the terrace/roof above ours and theirs has 12 aerator for 105m² surface. How on earth did the roof below where my terrace should be get 7??

Māte daba atgādina par Latectus, BPT un Ductus nekompetenci

Kā akmens novēlās no sirds. Izpaliks negulētas naktis un šaubas. Nebūs jāgaida bargā ziemā un pavasara lieti. Nevajadzēs iedziļināties neatkarīgu ekspertu teiktajā.

Jo uzlija lietus un viss noskaidrojās. Ductus veiktais remonts neizturēja pat pirmo lietus gāzi. 23. septembrī mūsu dzīvokļa griestos izveidojās jauni caurplūžu ziedi un ornamenti. Arī kāds burbulītis uzpeld.  Tā ir nozīmīga jubileja – četri mēneši kopš pirmās vecā jumta caurplūdes 22. maijā. Apsveicam Latectus, BPT un Ductus ar četriem nekompetences mēnešiem Tīnūžu šosejā 1! 

Atzīmējot jubileju, nosūtām vēstuli:

Sveicināti!

Šodien paiet tieši 4 mēneši kopš savā  . dzīvoklī, Tīnūžu šosejā 1 piedzīvojām pirmo jumta caurplūdi pēc lietus 22. maijā. Šai laikā pēc Latectus/BPT rīkojuma SIA Ductus bez mūsu piekrišanas ir demontējis flīzes uz mūsu terases un veicis jumta remontu, kā arī remontējis jumtu virs mūsu dzīvokļa. 

Iepriekšējā naktī un šodien dienā lija lietus. Remonta rezultāts ir redzams pievienotajos fotoattēlos. Mūsu dzīvokļa griesti turpina applūst un veidojas jaunas caurplūdes vietas. 

Ne no Latectus, ne BPT neesam saņēmuši nekādu rakstisku informāciju par darbu saturu un remontdarbu kvalitātes garantijām attiecībā uz "privātajām" terasēm un tāpēc nevaram izvirzīt nekādas pretenzijas SIA Ductus, kas pašreiz veic arī koplietošanas terases un jumta remontu. Šādai informācijai un garantijām vajadzētu būt šīs e-pasta vēstules adresātiem no SIA Latectus un SIA BPT. Tāpēc lūdzam Latectus un BPT pārstāvjus informēt:

-    Vai jumta remonts virs mūsu dzīvokļa ir uzskatāms par pabeigtu; 

-   Kāda būs Latectus un BPT rīcība, lai novērstu mūsu dzīvokļa jumta caurplūdi un tās radītās  sekas pēc SIA Ductus veiktajiem remontdarbiem; 

-   Kādas ir garantijas,  ka pēc turpmākajiem SIA Ductus remontdarbiem arī koplietošanas jumts un terase nebūs pakļauti nokrišņu caurplūdei jau pēc pirmā lietus.

Priecājamies par Latectus, jo viņiem ir labākais investīciju pārvaldītājs – BPT!

Lasām ziņās, ka pēc aptauju rezultātiem biznesa un finanšu tirgus žurnāls «Euromoney» par labāko investīciju pārvaldītāju 2012. gadā atzinis «BPT Asset Management» (šeit). Tas jau droši vien attiecas arī uz to BPT, kas Latectus uzdevumā rosās mūsu mājā Ikšķilē, Tīnūžu šosejā 1. Tāpēc apsveicam Latectus!

Mēs gan pazīstam BPT no citas puses, kas, acīmredzot, PR plānos neietilpst.
Nu, piemēram, zinām BPT, kas:
- lēni un neefektīvi organizē apšaubāmas kvalitātes jumta un terašu  remontu,
- uzstāj, ka, lai atbildētu uz iedzīvotāju jautājumiem, vajag 14 dienas,
- sistemātiski neieklausās mājas iemītnieku ierosinājumos,
- bez īpašnieku atļaujas uzsāk remontus un ielaužas privātīpašumā,
- izvirza absurdas prasības pieslēgties privātu dzīvokļu elektrībai, lai sildītu kopīpašumā esošas konstrukcijas etc.

Ak jā, datumi nesakrīt – BPT bija labs 2012. gadā. Laikam būs sabojājies 2013. gada laikā.

BPT vs TARK GRUNTE SUTKIENE jeb Latectus pret sevi

Latectus nekad nevienam nav lūdzis atļauju veikt jebkādus darbus uz tā saucamajām privātajām terasēm (skatīt šeit) un rīkojas tā it kā pārdoto dzīvokļu terases joprojām būtu viņu īpašums. Bez atļaujas  tiek demontētās un aizvestas flīzes un veikti acīmredzami nekvalitatīvi jumta terases remontdarbi, terašu īpašniekiem neiesniedzot nekādus dokumentus par šo darbu saturu.

Tomēr dzīvokļa iekštelpās Latectus vēl nesaimnieko. Lai to izdarītu, Latectus pārstāvis BPT Alberta Aigara personā atsūta mums e-pastu:
“Vēlos informēt, ka SIA Ductus ir gandrīz pabeiguši Jūsu dzīvokļa terases remontdarbus. Ir palicis pēdējais posms – Jūsu terases apsildes pieslēgšana Jūsu dzīvokļa elektrotīkliem. Lai veiktu šo pieslēgumu elektriķim būs nepieciešams iekļūt Jūsu dzīvoklī. 
Dzīvokļu pieslēgumu darbi ir plānoti pirmdien 09.09.2013. Lūgums informēt Ductus darbu vadītāju Ēvaldu 29115129 par laiku, kurā būs iespējams iekļūt Jūsu dzīvoklī.”

Bet 28. augustā saņēmām cita Latectus pārstāvja TARK GRUNTE SUTKIENE vēstuli ar kārtējo piedāvājumu atpirkt dzīvokli, kurā ir šāda frāze:
 „..lūdzam neveikt nekāda veida darbības ar Nekustamo īpašumu, ne tādas, kuras uzlabo Nekustamā īpašuma tehnisko stāvokli, ne arī tādas, kuras pasliktina, lai varētu nodot Sabiedrībai atpakaļ Nekustamo īpašumu tādā stāvoklī, kāds tas bija uz 2013. gada 20. augustu (Pušu tikšanās dienu).”

Esam neziņā, kā rīkoties. Uz mūsu terases bez mūsu atļaujas darbojas BPT/Ductus. Nav skaidrs, vai viņu darbības uzlabo vai pasliktina dzīvokļa stāvokli. TARK GRUNTE SUTKIENE lūdz vispār neko neaiztikt. Izskatās, ka Latectus īsti nezina, ko dara tā daudzās „rokas”, jo tās pieprasa veikt pilnīgi pretējas darbības.

Tāpēc nosūtām vēstuli, atsaucoties uz normatīvajiem aktiem, kas ir daudz maz skaidri:

„Saskaņā ar dzīvokļa īpašuma likuma 4.panta (1) daļas 1) punktu ārtelpu norobežojošās konstrukcijas, starpstāvu pārsegumi (tai skaitā siltuma un skaņas izolācijas slāņi), kā arī dzīvojamo māju apkalpojošās inženierkomunikāciju sistēmas, iekārtas un citi ar dzīvojamās mājas ekspluatāciju saistīti funkcionāli nedalāmi elementi, kas nepieder pie atsevišķā īpašuma,  ietilpst kopīpašumā esošajā daļā.
Ja pareizi saprotu, apsildes kabelis tiek ievietots notekcaurulē, kas atrodas siltumizolācijas slānī. Notekcaurule aizvada nokrišņus visai zem terases izvietotajai mājas daļai un nepieder pie atsevišķā īpašuma. Tāpēc neredzu pamatojumu pieslēgt apsildes kabeli mana dzīvokļa elektrības tīklam.
Blakus manai terasei atrodas vēl viena kopīpašumā esošā konstrukcija, tas ir, katlumāja, kurā, domājams, ir pieejams pieslēgums koplietošanas elektrībai. Tādējādi šo jautājumu var viegli atrisināt, tehniski nepieslēdzoties manam dzīvoklim.”

Starp citu, no kaimiņiem uzzinām, ka kabeļa jauda ir 100W un tas ieslēdzas, tiklīdz temperatūra sasniedz 0⁰C. Tas nozīmē, ka viens kabelis ziemas mēnesī patērē elektrību apmēram 7.00 LVL vērtībā. Sezonā varētu būt kādi 30-40 LVL. Ja ir vairāki kabeļi arī summa attiecīgi pieaug. Nav slikti par kopējā jumta sildīšanu. Tomēr ne tad, ja par to jāmaksā viena dzīvokļa īpašniekam

RBSSKALS Serviss aizstāj tehnisko kompetenci ar sofistiku

6. septembrī saņemam interesantu paziņojumu un aptauju no RBSSKALS Serviss par ūdens attīrīšanas sistēmas izmaksu segšanu 2250.12 LVL apmērā . Sākumā viņi apgalvo, ka vajadzīga ūdens attīrīšanas sistēmas apkope, bet tad izrādās, ka viņi grib panākt balsojumu par sistēmas pilnu nomaiņu, acīmredzot, ar domu, ka tā varēs izvairīties no atbildības par savlaicīgu apkopju un remontu neveikšanu pēdējā gada laikā. 

Atbildot uz RBSSKALS Serviss sofismu, top šāda vēstule: 

1. Ēkas apsaimniekotājs savā 2013. gada 6. septembra paziņojumā informē, ka ūdens atdzelžošanas iekārtai ir nepieciešama galvenā apkope, kas ietver filtrējošā materiāla nomaiņu un esošā vadības bloka apkopi un remontu.

2. Reizē ar minēto paziņojumu atsūtot aptauju par atdzelžošanas iekārtas apkopes darbiem, mājas apsaimniekotājs RBSSKALS Serviss piedāvā veikt „iekārtas renovāciju”. 

3. Ne Ministru kabineta Nr. 907 noteikumos par dzīvojamās mājas apsekošanu, tehnisko apkopi, kārtējo remontu un energoefektivitātes minimālajam prasībām, ne dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumā (Tīnūžu šoseja 1, Jaunikšķile) nav definēts jēdziens „galvenā apkope”.  Tātad jāpieņem, ka runa var būt tikai par tehnisko apkopi un kārtējo remontu.  

4. Spriežot pēc aptaujai pievienotās tāmes, „renovācija” ir daudz plašāks jēdziens, jo  ietver visas ūdens attīrīšanas iekārtas nomaiņu.

5. Tas nozīmē, ka aptaujā formulētais jautājums („Lēmuma projekts: par atdzelzošanas iekārtas apkopes darbiem”) ir maldinošs, jo faktiski tiek pieprasīts balsojums par VISU ūdens attīrīšanas sistēmu un nevis par tās apkopi vai remontu, bet gan NOMAIŅU. Līdz ar to arī aptaujā formulētais jautājums par izmaksu segšanu („Vai atbalstāt SIA „Watex” piedāvājumu ūdens atdzelžošanas iekārtas apkopes darbiem? Izdevumus sedz dzīvokļu ēkas Tīnūžu šosejā 1, Jaunikšķilē dzīvokļu īpašnieki”) ir nekorekts.

6. Kā savās e-pasta vēstulēs jau ir norādījuši atsevišķi dzīvokļu īpašnieki, dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgums paredz, ka RBSSKALS Serviss ir apņēmies „2.2.2. uzturēt un veikt tehnisko apkopi apkures, aukstā ūdens un kanalizācijas komunikācijām, dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu, tehnisko apkopi un kārtējo remontu, kā arī nodrošināt sadzīves atkritumu izvešanu.”

7. Savukārt saskaņā ar iepriekšminēto Ministru kabineta noteikumu Nr. 907 13. punkta 13.2 apakšpunktu mājas apsaimniekotājam reizi mēnesī  jāveic ūdensapgādes sistēmas vizuālā pārbaude. 

8. Dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē 2013. gada 22. augustā RBSSKALS pārstāvis Kārlis Matisāns apgalvoja, ka ūdensapgādes sistēmas bojājumu un nekvalitatīvā ūdens cēlonis ir nepareiza attīrīšanas sistēmas elementu ārējā siltumizolācija, kas ilgstošā laika periodā izraisījusi kondensāta veidošanos un bojājumus šajos elementos. Ar kompetentu speciālistu (RBSSKALS Serviss  vai no citām organizācijām pieaicinātu) palīdzību uzņēmumam RBSSKALS Serviss kopš ēkas pārņemšanas pārvaldībā bija iespēja šo problēmu konstatēt vismaz 10 reizes regulāro pārbaužu laikā. Turklāt mājas iedzīvotāji vairākkārt sūdzējās iepriekšējai RBSSKALS Serviss atbildīgajai personai Imantam Rubeni par neapmierinošo ūdens kvalitāti. RBSSKALS Serviss vajadzēja reaģēt uz šīm sūdzībām un savlaicīgi veikt tehnisko apkopi un kārtējo remontu, lai novērstu problēmas cēloņus. 

9. Iespējams, ka mājas apsaimniekotājs ir aplēsis, ka ūdens attīrīšanas sistēmas nomaiņa var samazināt sistēmas nākotnes apkopes izmaksas, kas ir fiksētas ēkas pārvaldīšanas līgumā. Taču tas ir ēkas pārvaldītāja saimniecisks lēmums, par kuru mājas iedzīvotājiem nav papildus jāmaksā, jo savlaicīgi veiktu apkopju izmaksas jau ir iekļautas ēkas pārvaldīšanas līgumā. Ja šādas apkopes netiek veiktas un tiek bojātas inženiertehniskās sistēmas, ēkas pārvaldītājam jāuzņemas pilna materiālā atbildība. Sliktas kvalitātes dzeramā ūdens piegāde vairāku mēnešu garumā jau ir ēkas pārvaldīšanas līguma pārkāpums, un dzeramā ūdens piegāde pa apvadlīniju nākotnē (kā piedāvāts RBSSKALS paziņojumā) arī būs uzskatāms par ēkas pārvaldīšanas līguma noteikumu pārkāpumu, un tādējādi ēkas iedzīvotājiem ir un būs līgumiskas un likumiskas tiesības prasīt no pārvaldītāja kompensāciju par nekvalitatīvi sniegtu pakalpojumu. 

10. Ja tiks izsludināts cits, korekti noformulēts balsojums, tad, pieņemot lēmumu,  jābūt pilnai pārliecībai, ka piedāvātie remontdarbi novērsīs paziņojumā minēto „nevēlamo baktēriju klātbūtni” dzeramajā ūdenī. Pašreiz šādas pārliecības nav, jo ne atdzelzošanas iekārta, ne mehāniski filtri nenovērš dzīvu mikroorganismu klātbūtni dzeramajā ūdenī.

Mums ir jauns stāsta personāžs – TARK GRUNTE SUTKIENE – profilu skatīt sadaļā „Personāži”!

SIA Latectus laikam nejūtas īsti kompetenti nekustamo īpašumu jomā. Tāpēc noalgo juristus, kas  28. augustā atsūta mums piedāvājumu atcelt darījumu. Neko tādu gan neesam prasījuši ne Latectus, ne šiem juristiem, tāpēc šāds piedāvājums ir pilnīgi nevietā.
Tomēr ne mirkli nešaubāmies, ka TARK GRUNTE SUTKIENE tiešām ir  „atvērti jaunām pieejām un nestandarta risinājumiem”, kurus savu  iespēju robežās centīsimies sagādāt.

Tāpat nešaubāmies, ka viņi „ar degsmi” palīdzēs savam klientam SIA Latectus ievērot LR likumus  un uzņemties atbildību par tīši slēptajiem defektiem, jo TARK GRUNTE SUTKIENE ir „prasmīgi likumā” un prot to izskaidrot arī svešā mēlē starptautiskos izdevumos:

7.2 Is the seller under a duty of disclosure? What matters must be disclosed?

According to the Civil Law of the Republic of Latvia, the seller is
liable for all defects of real estate which he or she was aware of and
did not disclose as well as for hidden defects of which the seller was
not aware of. Basically the seller is under a duty of disclosure of all
actual and important information regarding real estate. The seller is
also liable for defects that she or he particularly indicated and
guaranteed as non-existent. No particular matters regarding the
duty of disclosure are stated in law.
The seller is not liable for any insignificant defects, for defects the
buyer was aware of, or that he or she should be aware of, if usual
attention had been paid. The seller is not liable for such defects,
which occurred after execution of the purchase agreement and
transfer of title.

7.3 Can the seller be liable to the buyer for
misrepresentation?

According to the Civil Law of the Republic of Latvia, the seller is
liable for misrepresentation in case the seller has hidden from the
buyer any defects of the real estate or intentionally disclosed false
information on substantial qualities of the real estate. Please see
also question 7.2.
(Izvilkums no civillikuma skaidrojuma rokasgrāmatā Real Estate 2011)

SOS, tie paši mēsli

22. augustā notiek koīpašnieku kopsapulce.
Sapulci vada jaunais RBSSKALS Serviss pārvaldnieks Kārlis Matisāns, un tā norit diezgan raiti. Lemjam par jumta remontdarbiem. Faktiski runa ir par tāmi, kas neatspoguļo gandrīz nevienu no iedzīvotāju iesniegtajiem priekšlikumiem un kritiku. Ir atsauces uz steidzamību un lietus sezonas tuvošanos, aizmirstot, ka problēma Latectus bija zināma no 2012. gada oktobra,  ka konkursa rīkošana bija lēna un neefektīva, ka katrai iedzīvotāju jautājumu izskatīšanai vajadzēja vismaz divas nedēļas etc.

Mēs balsojam pret un iesniedzam savu argumentāciju pievienošanai kopsapulces protokolam: 

1. Iegādājoties dzīvokli, manā īpašumā nonāca arī attiecīgās kopīpašuma daļas: jumts un koplietošanas terase.  Minētās tāmes paredz novērst slēptos defektus, par kuriem pārdevējs (SIA Latectus) mani neinformēja.  Slēpto defektu novēršanas izmaksas jāsedz pārdevējam un pircējam ir tiesības prasīt preces neatbilstības novēršanu atbilstoši Patērētāju tiesību aizsardzības likuma 28. panta 1. daļas 2. punktam.

2. Tāmēs aprakstītie darbi, jo īpaši hidroizolācijas materiālu pielietojums un slāņu skaits   neatbilst ražotāja instrukcijām: http://www.technoelast.ru/systems/roof/. Līdz šim veiktā darba izpildes kvalitāte ir apšaubāma, jo īpaši jumta pamatnes paviršā līdzināšana, notekcauruļu stāvokļa pārbaude un vertikālā hidroizolācijas pieslēguma veidošana. Lai izvairītos no iespējamām kļūdām un neinformēta balsojuma, vispirms jāsaņem neatkarīga sertificēta speciālista vērtējums.

3. SIA Ductus 2013. gada 14. augusta būvdarbu garantijas apliecinājums, kas izsniegts SIA BPT Real Estate Services ir nekonkrēts un neietver nekādas atsauces uz būtiskiem ierobežojošiem garantijas nosacījumiem attiecība uz atjaunotā seguma lietošanu, par kuriem Latectus pieaicināts būvinženieris vārda Armands mani mutiski informēja vakar, 2013. gada 21. augustā. Proti, staigāt pa šādu virsmu var tikai „uz savu risku”. 

4. Lokālā tāme Nr. 67/2013R – Koplietošanas terases un balkonu remonta darbi paredz demontēt staigājamu koplietošanas terases virsmu (flīžu segumu) un pēc tam uzkausēt 1 hidroizolācijas slāni, tādējādi faktiski pārvēršot terasi  par  jumtu. Kopīpašnieki to nevarēs lietot kā pilnvērtīgu terasi un apsaimniekotāja darbiniekiem būs jāievēro lietošanas ierobežojumi, lai piekļūtu katlu mājai, kas atrodas pie terases. Atbilstoši dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta 2. daļas 1. punktam par kopīpašuma esošās daļas lietošanas kārtību dzīvokļu īpašnieku starpā lemj dzīvokļu īpašnieku kopība. Lai pieņemtu lēmumu par lietošanas kārtību, nepieciešams, lai „par” nobalso VISI dzīvokļu īpašnieki. Jebkāds cits balsojums attiecībā uz koplietošanas terasi ir apstrīdams.

Tiekoties ar SIA Latectus, rodas dilemma

21. augustā tiekamies ar Latectus pārstāvjiem savā dzīvoklī. Rodas dilemma: kādu pārvaldības un komunikācijas skolu pārstāv SIA Latectus attiecībās ar klientiem. Izskatās, ka pamatidejas ir smeltas no menedžmenta klasikas: Mushroom treatment  http://en.wikipedia.org/wiki/Mushroom_management un Seagull management http://changingminds.org/disciplines/leadership/articles/seagull_management.htm Latviski tas būtu šādi. Sēņu menedžments: barojiet ar mēsliem un turiet tumsā. Kaiju menedžments: atlido, visu aptaisa un aizlido.

Bez filozofijas tikšanās īsumā ir šāda:

Tikšanās gaitā SIA Latectus  pārstāvji:
• apskatīja dzīvokļa jumtu, terasi un iekštelpas, nofotografēja caurplūdes sekas vannas istabā
• īsumā raksturoja nesen sāktos jumta remontdarbus un paskaidroja, ka:
o piedāvā unikālu iespēju atcelt darījumu
o darbiem būs 5 gadu garantija
o garantija paredzēs lietošanas nosacījumus, tas ir, pēc darbu pabeigšanas terasi varēs izmantot „uz savu risku”, tas pats attieksies uz augšējā dzīvokļa terasi
o pastāvīgais terases flīžu klājums netiks atjaunots, bet SIA Latectus būvnieks varot vienkārši uzlikt vecās flīzes uz ruberoīda seguma
o citādi īpašniekiem pašiem virs ruberoīda seguma vajadzētu veidot dēļu klāju
o savu rīcību un plānus pamatoja ar to, ka tie atbilstot Latvijas likumdošanai, nesniedzot konkrētākus paskaidrojumus
o koplietošanas jumta un terases (kas robežojas ar dzīvokļa īpašumu) remontdarbu izmaksas netiks attiecinātas uz dzīvokļa īpašniekiem
o apdomāšot jautājumu par iekštelpu bojājumu novēršanu
o vajadzētu rīkot vēl vienu tikšanos.

Tikšanās gaitā dzīvokļa īpašnieki informē SIA Latectus, ka:
• patērētājam ir brīva izvēle, kādā veidā risināt situācijas ar slēptajiem defektiem un neatbilstošu kvalitāti un pašreiz runa ir par defektu novēršanu; kā alternatīvu variantu var apsvērt dzīvokļa maiņu
• var spriest par jumta un terašu remontdarbu kvalitāti, tas ir, kvalitātes neatbilstību novēršanu, tikai pēc līdz šim uz citām mājas terasēm paveiktā un tā nav apmierinoša, jo neatjauno dzīvokļa īpašumu tādā lietošanas stāvoklī, kas atbilst noslēgtā pirkuma līgumā nosacījumiem.
• līdz šim veikto darbu gaita un  šī dzīvokļa terases un citu terašu/jumtu stāvoklis pirms un pēc flīžu demontāžas ir fiksēts fotogrāfijās
• nepieciešamības gadījumā tiks sagādāts neatkarīga eksperta atzinums par paveikto darbu kvalitāti
• labprāt tiksimies, lai risinātu šos un citus jautājumus, kas izriet no šīs tikšanās.

Nāc ārā, taisnība, nāc! Pat ja ceļā ir RBSSKALS Serviss un BPT!

Pēc rakstiska atgādinājuma 20. augustā mājas iedzīvotāji saņem e-pastu no RBSSKALS serviss, ka 17. jūlijā pārbaudītās jumta notekūdeņu caurules tomēr nav kārtībā:

„Lietus ūdens notekas uz jumta un pagrabā ir pārbaudītas un tīrītas 19.07. Pielikumā pievienots RBSSKALS meistara iekšējais dokuments – atskaite par darba uzdevumu. Lietus notekas virs 2.kāpņutelpas jumta ir pamatīgi aizmūrētas. Lai šo problēmu atrisinātu, nepieciešams demontēt pirmo notekas posmu, attīrīt notekcauruli un uzstādīt jaunu notekas pirmo posmu ar trapu. Atsevišķi vienas notekas mezgla remonta izmaksas ir aptuveni Ls 320. Uzskatam, ka šis darbs ir jāveic vienlaikus ar iecerētajiem jumta remontdarbiem.
Ņemot vērā veiktos remontdarbus un Latectus atkārtotu lūgumu, tuvāko divu dienu laikā RBSSKALS meistars vēlreiz ieradīsies uz notekcauruļu pārbaudi un tīrīšanu no revīzijas lūkām pagrabstāvos.”

Līdz šim uzņemtās cauruļu fotogrāfijas ar ūdeni, kas netek prom, laikam tomēr nemelo. Bet taisnības noskaidrošanai, protams, jāpieliek pūles.

Bet citādi tas atgādina franču dziesmiņu (kas pazīstama arī  krievu versijā par skaisto marķīzi, kuras pils nonākusi ne visai kompetenta pārvaldītāja rokās «Всё хорошо, прекрасная маркиза»): Tout Va Tres Bien Madame La Marquise  http://www.youtube.com/watch?v=rdLUV0hhYZY