Kārtējā lietus gadadiena Tīnūžu šosejā 9 – 20. maijs

   
Atzīmējam kārtējo gadadienu – tieši pirms gada jaunos un arī vecos dzīvokļu īpašniekus pārsteidza  lietusgāze, kas appludināja visus augšējos stāvu dzīvokļus. Nokrišņi nokļuva līdz pat otrajam stāvam.
Pārdevējs SIA Latectus bija pircējiem „aizmirsis” pateikt, ka jumtam ir nopietni bojājumi. Tas neapšaubāmi  ir negodīgas komercprakses piemērs. SIA Latectus bija arī aizmirsis pateikt, ka plāno terašu īpašniekiem atņemt iespēju izmantot savas terases (un arī koplietošanas terasi). Neprasot atļauju, pārdevējs SIA Latectus „pēc savas iniciatīvas” ielauzās privātīpašumā, demontēja terases segumu un tā vietā  uzlīmēja vienu ruberoīda kārtu. Šādas darbības arī neizskatās pēc likumīgām. Tagad bijušo terašu īpašniekiem ir jauka iespēja lūkoties uz melno jumtu. Staigāt pa to nedrīkst, jo melnais segums nav tam paredzēts. Šķiet, ka arī šeit kaut kas nav kārtībā.

Nu labi,  terašu vairs nav. Tiesa lems par kompensācijas piedzīšanu no SIA Latectus un terašu atjaunošanas izmaksām. Varbūt tomēr jumts ir kvalitatīvi salabots, un tiesai nevajadzēs lemt par papildu kompensāciju?

Kamēr tiesa lemj, mums atkal palīgā nāk Māte Daba –  arī šogad 20. maijā līst. Jumta caurteces nav, bet uz jumta krājas peļķes.

Prasām jumta seguma materiāla ražotājam: kas tad īsti ir ar to jumtu jeb bijušo terasi? Apskatot situāciju dabā, ražotāja pārstāvja atbilde ir vienkārša.
- šo segumu nav paredzēts izmantot uz plakanajiem jumtie vienā slānī;
- jumta virsma ir nekvalitatīvi sagatavota, atstājot nelīdzenums, kas pārsniedz pieļaujamās vērtības, un noteču slīpumi nav pietiekami;
- šo segumu NEDRĪKST izmantot staigājamu terašu segumam, ja tam nav aizsardzības pret mehānisku iedarbību (dēļu klāja).

Pastāv nopietns jumta caurteces risks.  Šīs problēmas skar visu ēku.

Gatavojamies 10. maija atvērto durvju dienām Tīnūžu šosejā 9 – šoreiz Arco Real Estate izpildījumā

Arco Real Estate sludina, ka pārdod dzīvokļus ēkā „ar centralizētu gāzes apkuri, elektrību, pilsētas ūdeni un kanalizāciju. Teritorija ap ēku ir labiekārtota, apzaļumota un var ērti novietot automašīnu.”

Balta patiesība. Kā nekā 21. gadsimts – ēkā ir pat elektrība un ūdens, ģenerators pašam nav jādarbina, malka nav jāskalda un ūdens no akas nav jānes. Bet pajautāsim pārdevējiem to, ko nepasaka sludinājums. Nu, piemēram, par pāris klasiskajām tēmām, proti, dzīvokļu pārdošanu, cenu un ēkas stāvokli.
1. Cik ilgi dzīvokļi jau ir pārdošanā?
2. Cik liela ir pircēju interese un cik dzīvokļus ir izdevies pārdot pēdējā gadā?
3. Vai iepriekšējie pircēji ir apmierināti? Vai dzīvokļus kaut kādā veidā neapgrūtina tiesvedība?
4. Kāpēc pēdējā gada laikā dzīvokļu cena ir pieaugusi vairāk nekā par 10-15%?
5. Vai pēdējā laikā ir veikti kādi būtiski uzlabojumi, kas attaisno cenas pieaugumu?
6. Kāds ir ēkas vispārējais tehniskais stāvoklis?
7. Kādā stāvoklī ir ēkas jumts?
8. Vai ēkas ekspluatācijas laikā kopš 2008. gadā ēkā ir notikušas kādas būtiskas avārijas? Kādas bija to sekas? Vai to cēloņi ir novērsti? Vai avārijas var atkārtoties?
9. Kas izraisa ēkas fasādes, pamatu apdares, balkona metāla balstu, flīžu grīdu  un pārsegumu bojāšanos?
10. Vai šie defekti ir kosmētiski un to novēršanai pietiek, piemēram, ar pārkrāsošanu, flīžu pārlīmēšanu utml?
11. Vai par šo defektu novēršanu būs jāmaksā atsevišķu dzīvokļu īpašniekiem vai visiem ēkas kopīpašniekiem? Cik tas aptuveni varētu maksāt?
12. Vai varat piedāvāt atlaidi, lai kompensētu šo defektu novēršanu, ņemot vērā, ka dzīvokļu pārdošanas cena pēdējā gada laikā ir ievērojami pieaugusi, bet ēka ir turpinājusi bojāties?
13. Vai pašsreizējie ēkas kopīpašnieki jau ir paredzējuši veikt kādus būtiskus remontdarbus, kuru izmaksas attieksies uz jaunajiem dzīvokļu īpašniekiem? Vai par tiem ir lēmusi kopsapulce?
14. Kāda ir dzeramā ūdens kvalitāte dzīvokļos? Vai ir bijušas un tuvākajā laikā ir sagaidāmas problēmas ar ūdens kvalitāti?
15. Vai ēkas apsaimniekotājs regulāri veic ēkas inženiertīklu, tostarp kanalizācijas un ūdens apgādes sistēmas pārbaudes? Vai ūdens patēriņa skaitītāji  ir mainīti?
16. Kādas ir atsevišķu dzīvokļu īpašnieku iespējas ietekmēt lēmumu pieņemšanu par kopīpašumu (jumtu, fasādēm, ūdensapgādi utml.), ņemot vērā, ka pārdevējam un lielākajam kopīpašniekam SIA Latectus ir 50% balsstiesības?
17. Vai pirms dzīvokļa iegādes būtu lietderīgi saņemt neatkarīga būvniecības eksperta atzinumu par ēkas tehnisko stāvokli?
18. Ja atbildes uz šiem jautājumiem potenciālo pircēju apmierina, tad neaizmirstiet uzdot pēdējo jautājumu: „What else can go wrong?” Jautājiet latviski, un tad tas varētu skanēt aptuveni šādi: „Ko vēl jūs man neesat pastāstījuši?”

Zied ievas Ikšķilē, Tīnūžu šosejā 9: kas jāzina potenciālajiem dzīvokļu pircējiem

Zied ievas. Pavasaris ir atmodas laiks ne tikai dabā, bet arī nekustamo īpašumu tirgū. Piemēram, Terēze no Arco Real Estate izlikusi savu ģīmetni ar tālruņa numuru uz mūsu mājas fasādes un tā mudina ar viņu sazināties, lai iegādātos šeit dzīvokļus ar plašām terasēm. Interneta sludinājumos Arco Real Estate un citi aģenti slavē ēkas priekšrocības.

Smukas bildes, skaisti teksti. Jācer, ka dabā viss ir tāpat un pārdevēji ievēro vismaz  Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas biedru ētikas kodeksu (LANĪDA) http://www.lanida.lv/index.php?option=com_content&view=article&id=53&Itemid=360&lang=lv.

Cita starpā tas paredz, ka  „LANĪDA biedri, reklamējot savus pakalpojumus, nenorāda nepatiesu vai maldinošu informāciju plašsaziņas līdzekļos.” un „Piedaloties lēmumu pieņemšanā jautājumos, kas saistīti ar klientu interesēm (sagatavojot dokumentus vai pieņemot lēmumu), LANĪDA biedri sniedz klientam objektīvu, pilnīgu un drošu informāciju par darījumu”.

Nav šaubu, ka LANĪDA biedri neaizmirst pateikt potenciālajiem dzīvokļu pircējiem Tīnūžu šosejā 9 vismaz šādas lietas:

1)    Ēkā Tīnūžu šosejā 9 nevienam dzīvoklim vairs nav terases.

2)    Bijušās terases ir pārvērstas par jumtu.

3)    Veicot remontu, uz jumta ir uzkausēta viena ruļļveida bitumena kārta.

4)    Remonts neatbilst jumta seguma materiāla ražotāja ieklāšanas un ekspluatācijas prasībām:

a.    ražotājs paredz konkrēto materiālu izmantot divslāņu sistēmā, bet faktiski ir uzkausēts tikai viens slānis;

b.    jumta pamatne ir nelīdzena, uz tās krājas peļķes – ūdens uzkrāšanās vietās kausējuma šuves ir pakļautas sasalšanas un atkušanas cikliem un paaugstinātam šuvju atlīmēšanās riskam;

c.    ražotājs paredz, ka pat pa pareizi ieklātu šāda materiāla jumta segumu nevar staigāt biežāk par 2 x mēnesī (un tikai tehnisko ietaišu apskatei), bet apsaimniekotājs ikdienā staigā pa tā atsevišķām daļām, lai piekļūtu gāzes apkures katlam, kas izvietots 4. stāvā;

d.    jumta konstrukcijā ir mitrums, kas uzkrājies no jumta caurtecēm 2012. un 2013. gadā. Pašreiz  jumtā saurbto aeratori darbības rādiuss ir 1 m. Tie nespēj izvadīt šo mitrumu. Būtu vajadzīgi 1000 aeratori un jumts/bijušās terases (1000 m2) tiktu pārvērsti par plastmasas sēņu mežu;

e. jumta pieslēgums pie parapeta vertikālās sienas ir tikai kādi 15 cm, kaut arī vajadzīgais augstums ir 25-30 cm, lai sniegs nevarētu bojāt parapetu vertikālās sienas;

f. šāda jumta virsma nav noturīga pret tauku un organisko šķīdinātāju iedarbību, un to nedrīkst pakļaut karstuma iedarbībai, kas pārsniedz 40⁰C (cepameļļu nelejiet, desas necepiet).

Ražotājs šādam jumtam nedod nekādas garantijas, par šāda jumta izmantošanu  terases vajadzībām nevar būt ne runas. Sīkāk par ražotāja norādījumiem šādu jumtu projektēšanā, seguma ieklāšanā un ekspluatēšanā skatīt šeit: http://www.tstn.ru/upload/iblock/432/43241554ebc93425a483ae62d0e95db9.pdf

5)    Ēkas ārsienu apdare ir bojāta un krāsa nolobās. Viens no šī defekta cēloņiem ir nepareizi izbūvēti parapeti, kas novada nokrišņu ūdeni uz sienām, nevis uz jumta.

6)    Ēkas balkonu balsti rūsē un balkonu pārsedzes bojājas, balkonu grīdas flīzes atdalās. Viens no šo defektu cēloņiem ir aukstuma tilti, kas izraisa sasalšanu un atkušanu balkonu konstrukcijās. 

Šie un citi defekti skar kopīpašumā esošo īpašumu (kas ietilpst kopīpašumā skatīt Dzīvokļa īpašuma likuma 4. pantā http://likumi.lv/doc.php?id=221382 un Civillikumā http://likumi.lv/doc.php?id=225418). Tas nozīmē, ka neatkarīgi no tā, kurā ēkas stāvā  atrodas pircēja noskatītais  un pārdevēja reklamētais dzīvoklis, agrāk vai vēlāk pircējam nāksies šķirties no ievērojamas naudas summas, lai šos kopīpašuma defektus novērstu.

Tāpēc pirms dzīvokļa iegādes pārliecinieties, ka pārdevējs un tā aģenti ir snieguši jums atklātu un objektīvu informāciju.