SIA Latectus: The wayward or the virtuous daughter of SEB bank?

 As described in this blog, for the past two years we have being enjoying the ‘privilege’ of owing but not being able to use the flat sold to us by SIA Latectus, a daughter company of SEB bank, which along with its sister companies in Lithuania and Estonia (see here) is managing the real estate portfolio of SEB bank in the aftermath of the 2008 banking crisis and mass bankruptcies of Latvian building companies and developers. This company, which publicly presents itself as the true guardian of high professional standards and ethical values (see their website here), has proved to be a spectacular fail in all imaginable aspects of professional conduct.

 As no amicable solution was offered, we have filed a claim with a Latvian court of law against SIA Latectus for a number of apparent breaches of law such as not disclosing the condition of the apartment block and latent defects of certain parts of the building, violations of the Latvian building code, consumer rights protection law, taking unilateral decisions on the repair of common property, breaking into and destroying private property, making unlawful real property management deals behind the backs of other joint owners of the building etc. No doubt, the court will deliberate on these claims and hopefully justice will be delivered.

However, one cannot help wondering who is behind SIA Latectus practices and who has given SIA Latectus the licence to lie and mislead.  Do they live and do their business in a world of their own or are they part of the reportedly responsible corporate citizen SEB bank? We have a pretty good idea about the ways of the self-proclaimed stewards of virtue such as Ģirts Grīnbergs, the Board Chairman of SIA Latectus, and the smaller cogs such as SEB/Latectus real property manager Jānis Auza and Latectus construction engineer Armands Simsons. Their moral fibre looks quite frazzled and drab to us, their management and communication skills lacking.  The question is: does SEB’s Supervisory Council know what their daughter company is doing. The council is made up of senior  SEB managers (see here) such as Knut Jonas Martin Johansson, Mark Barry Payne, Stefan Stignas, David Bamforth Teare, Ted Tony Kylberg. Well, gentlemen do you know what your daughter company is up to? Is it okay with you?

One can assume that the big boys are not dealing with non-strategic issues such as complaints from people like us – the simple layman?   They have more important business to attend to. They or their PR people are busy preaching the benefits of high ethics, transparency, regulatory compliance  and other attributes of a responsible corporate citizen. For example, a prominent member of SEB’s Supervisory Council, David Teare, Head of SEB Baltic Division, delivered a great speech at the Stockholm School of Economics in Riga  where among other things he boasts of  the golden standard of the SEB corporate sustainability while pointing fingers to others who must behave ethically (see here) so SEB can keep its image bright and shiny. So what about their daughter company SIA Latectus?

When trouble strikes and it comes to decision making and legal action on the ground,  the SEB minions such as the real property managers (Jānis Auza from SIA Latectus, Alberts Aigars from BPT) and the lawyers of SIA Latectus (Māris Liguts from Tark Grunte Sutkiene), keep looking over their shoulders. What they say and do implies that without the approval of the big boys they cannot take a piss. So at one point they would not disturb the big boys while they are holidaying and taking a break from their strategic deliberations and preaching. At another point they would not disccuss settlement options in court before they are not dished out to and munched over by the big boys etc.

So it appears that after all SIA Latectus/SEB bank are a closely knit bunch of people.  It also appears that they still have to learn the difference between preaching and practising. But we will excuse them because they might still be on a long journey from “Something must be done” to  “I must do something” to which Mr Teare alluded in his speech. Or possibly, there is no need for excuses as they believe that everything is fine and nothing must be done. Whatever the case, we will meet the little boys next year when the court hearing resumes, and God willing some movement to solving our flat problem will be made.

Tīnūžu šoseja 9: vai var un ir vērts apdrošināt dzīvokli?

Vēl nesenā atmiņā ir plūdi  Ogres un Mazās Juglas apkārtnē 2014. gada oktobrī (skatīt šeit). Applūda upju krastos uzbūvētās dzīvojamās mājas un tika nodarīti miljonos mērāmi postījumi. Līdzīgi plūdi bija 2013. gada pavasarī.

Arī dzīvojamā māja Tīnūžu šosejā  9 applūst ar dabas untumiem pieskaņotu regularitāti. Plūdu raksturs gan ir nedaudz savādāks – ēka applūst caur nekvalitatīvi uzbūvētu jumtu, ko apzināti slēpa SIA Latectus un SIA RBSSKALS Serviss un nekvalitatīvi remontēja SIA Ductus.  Pēdējā jumta caurtece notika 2014. gada 14-15 oktobrī.

Nezinātājam varētu likties, ka zaudējumus iespējams atgūt, apdrošinot īpašumu pret negadījumiem. Bet nekā nebija! Abos gadījumos applūšana notiek regulāri. Pirmajā gadījumā ir zināma plūdu vēsture, un neviens apdrošinātājs  neuzņemsies atbildību par zināmu risku. Otrajā gadījumā runa ir par konstruktīviem defektiem, nolaidīgu ēkas uzturēšanu, celtniecības un remonta kļūdām, kas tagad ir pietiekami labi zināmi. Arī šādus riskus  apdrošinātāji neapdrošina. Ieskatam izvilkums no AS Balta standarta apdrošināšanas līguma nodaļas „IZŅĒMUMI”:

„7.1. Netiek apdrošināti zaudējumi, kas radušies:

[..]

7.1.12. paredzamu plūdu rezultātā (ja pēdējo piecu gadu laika apdrošinātais īpašums jau ir bijis appludināts);

7.1.13. sakara ar gruntsūdeņu un notekūdeņu līmeņa celšanos vai pārplūstot ūdens savākšanas sistēmām, jumta notekcaurulēm, vai kondensāta uzkrāšanās dēļ;

7.1.14. nekustamajā īpašumā iekļūstot nokrišņu vai gruntsūdenim, krusai, sniegam vai dubļiem caur logiem, durvīm, jumtu, plaisām sienas un citam atverēm, ja iepriekš minētais nav iestājies ugunsgrēka, eksplozijas, vēja, krusas, zemestrīces, nepārtrauktas snigšanas, dažādu priekšmetu uzkrišanas, trešo personu ļaunprātīgas rīcības vai sadursmes ar sauszemes transportlīdzekli rezultātā;

7.1.15. lietus ūdens vai sniega kušanas rezultātā no ēkas jumtiem, plaisām, šuvēm, logiem, durvīm, nojumēm, notekcaurulēm un citam konstrukcijām ēkas ārpusē un blakus piegulošām ielām, ietvēm, laukumiem un iekšējiem pagalmiem;

7.1.16. sakarā ar sūcēm apdrošināšanas objekta cauruļvadu sistēmās, kas radušas ūdens vai cita šķidruma iedarbības rezultātā;

7.1.21. ja būvniecības laika ir pārkāptas Latvijas Republikas teritorija spēkā esošo tiesību aktu, būvnormatīvu, ekspluatācijas, ugunsdrošības noteikumu vai administratīvo aktu prasības;

7.1.22. ja pieļautas kļūdas plānošanā vai projektēšanā;

7.1.23. ja veikti nekvalitatīvi būvdarbi vai atjaunošanas darbi, izmantoti nekvalitatīvi vai neatbilstoši būvmateriāli;

7.1.24. apdrošināšanas objekta vai apdrošināšanas vieta veicot griešanas, metināšanas, lodēšanas vai citus darbus ar atklātu uguns liesmu tiem neparedzēta vai neatbilstoši ugunsdrošības noteikumiem aprīkota vieta un/vai tos veic persona(s), kurai(am) nav speciāla apmācība vai atbilstoša kvalifikācija šo darbu veikšanai, un/vai no priekšmetiem, kas tikuši metināti, lodēti vai apstrādāti ar atklātu liesmu; [..]”

Tātad, ja dzīvokli Tīnūžu šosejā 9 apdrošina un tas applūst, var nākties ilgi un dikti pierādīt, ka applūšanu nav izraisījusi Māte Daba, vai kādi nejēgas, blēži un/vai citi ļaunprātīgi elementi.

Tīnūžu šoseja 9: varētu būt, ka SIA RBSSKALS Serviss ir nejēgas un SIA Latectus ir blēži vai varbūt arī otrādi

2014. gada 14. oktobrī jumta caurteces rezultātā applūda mājas labā spārna dzīvokļi Nr. 55, Nr. 57 un Nr. 58. Jumta remontu 2013. gada vasarā un rudenī patvaļīgi organizēja SIA Latectus. Tas ir tas pats kantoris, kas apgalvo, ka cenšas nodrošināt „ka nākotnē nekustamā īpašuma tirgū darbojas profesionāli uzņēmumi” (http://www.latectus.lv/par-mums).  Arī  SIA RBSSKALS Serviss  nav nekāds kuslais kantoris: „Domājam ilgtermiņā, rīkojamies operatīvi”. .

Šīs divvienības  darbības pēdējais rezultāts ir SIA RBSSKALS Serviss vēstulīte, kas tapusi trīs nedēļas pēc avārijas:

“Par ārpuskārtas remontdarbiem objektā Tīnužu šoseja 9

Cien.Tīnūžu šoseja 9, iedzīvotāji.

SIA "RBSSKALS Serviss" informē, ka tuvākajā laikā tiks veikti dzīvojamās ēkas Tīnužu šoseja 9,Jaunikšķilē, avārijas remontdarbi - dzīvojamās ēkas parapetu līmeņošana un hidroizolācija. Paskaidrojam, ka minētie darbi nepieciešami, jo atkārtoti tika nopludināti vairāki dzīvokļu īpašumi. Tika veikta nopludināto objektu apsekošana, kā rezultātā konstatēts, ka nopludināšanas cēlonis varētu būt parapetu bojājumi. Lai novērstu turpmāku dzīvokļu appludināšanu - daļai ēkas (virs dzīvokļa īpašumiem Nr.55; 57 un 57) tiks veikti ārpuskārtas parapetu remontdarbi. Par minēto remontdarbu izmaksām, dzīvokļu īpašnieki tiks informēti pēc remontdarbu veikšanas.

Kontaktinformācija:

e-pasts: palidziba@rbsskals.lv

tel. + (371) 67333666

www.rbsskals.lv”

Tātad jumts jau atkal tek. SIA Latectus 2013. un 2014. gadā pārdeva dzīvokļus  ar apzināti neizpaustiem defektiem.  SIA RBSSKALS Serviss organizēs kaut kādu remontu, nezinot, kas ir jumta caurteču cēlonis un kādas ir remonta izmaksas. 

Varētu būt, ka SIA RBSSKALS Serviss neko nejēdz no ēku pārvaldīšanas,  kur nu vēl par jumtiem. Varētu būt, ka SIA Latectus inženieris Armands Simsons neko nesajēdz no jumta konstrukcijām. Varētu būt, ka SIA Latectus algotais  darbuzņēmējs SIA Ductus (darbu vadītājs Ēvalds) neko nesajēdz no jumtu labošanas. Varētu būt,  ka SIA Latectus  valdes priekšsēdētājs Ģirts Grīnbergs neko nesajēdz no godīgas komercprakses. Varētu būt, ka SIA Latectus nekustamo īpašumu pārvaldnieks Jānis Auza nespēj organizēt savu padoto darbošanos Tīnūžu šosejā 9. Varētu būt, ka  SIA Latectus pārstāvis dzīvojamā mājā no SIA BPT Real Property Management Alberts Aigars ir tikai klusējošs ziņnesis. Varētu būt, ka tādi SIA Latectus aģenti kā SIA Oberhaus, SIA Arco Real Estate, SIA Hanzas īpašumi u.c. ir negodprātīgi nekustamo īpašumu tirgoņi.  Varētu būt, ka ir cilvēki, kas domā, ka divvienība SIA Latectus un SIA RBSSKALS Serviss ir svēta.

Ir daudz visādu varbūtību. Pārmaiņām  piedāvājam nedaudz konkrētības. Prasības pieteikumā pret SIA Latectus  ir iekļauta detalizēta tāme par jumta remontdarbiem virs mūsu dzīvokļa un uz mūsu terases. Caurteču galvenais cēlonis ir nepareizi izbūvētais un remontētais „jumta pīrāgs”. Tāmi ir sastādījuši sertificēti būvniecības speciālisti, balstoties uz jumta eksperta atzinuma. Tāme ietver arī parapetu remontu, jo parapetu slīpums ir vērsts nepareizā virzienā un ir nepietiekams, valcējumi ir nehermētiski. Tāmē iekļautās jumta demontāžas un remonta izmaksas (ieskaitot parapetus) ir aptuveni 200 euro/kv.m.  Sīkāku informāciju par tāmēm skatiet (šeit).

Atgādinām, ka  esošais jumta remonts neatbilst Latvijas būvnormatīvu un jumta seguma ražotāja prasībām. Tādam jumtam nevar būt nekādu garantiju. Īpašnieku kopība nekad nav lēmusi par SIA Latectus organizēto  remontu. SIA Latectus ir atbildīgs par slēptajiem defektiem 2 gadus pēc dzīvokļu pārdošanas, kā arī par patvaļīgi veiktajiem jumta remontdarbiem. Par SIA Latectus atbildības apjomu lems tiesa mūsu ierosinātās  lietas ietvaros. Tagad šī lieta attiecas tikai uz mūsu dzīvokļa jumtu un terasi. SIA RBSSKLAS Serviss atbild par savu pilnvaru pārsniegšanu – nekvalitatīvu 4. stāva koplietošanas un 5. stāva jumta remontdarbu organizēšanu.